新築は負債。JTI制度活用で資産化する方法

家のこと
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なぜ新築物件は、負債なのか?

「家賃を払うくらいならローンで家を買った方が良い!」

「低金利の今のうちに!」

といった販売側の勧誘や、新築購入者の話を一度は聞いたことがあるのではないでしょうか?販売側は、短期的なメリットで勧誘してるのであって、購入者にはリスクを考えたの?と聞いてみたい。

ちなみに私も結局いろいろ考えた末に新築物件を購入したのですが…

理由は後半で。

資産価値は20年程で8割減

まず、こちらのデータを見てみましょう。

出典:三菱UFJ不動産販売 https://www.sumai1.com/sellers/market/age/

購入からすぐに資産価値が下降して土地代しか残らないような感覚ですね。なんだこのスベリ台みたいなグラフ。

マンションこそ6割を維持していますが、それでも4割減。

そもそも国税庁の木造住宅の減価償却資産の耐用年数が22年となっています。これを元に査定されるので、中古で販売する時にはローン残金の方が高い可能性が高いです。

国税庁 – 減価償却資産の耐用年数表

修繕費も必ず必要になる

そして、住宅ローンだけを払い続けていいても、家は維持できません!老朽化しない事はありえない。

耐久性の高い素材や材料はあるけど、それは初期コストがかかる。安く建てられた家は、後の修繕費がそれなりにかかってくるのは間違いありません。外壁の補修、水回りの更新が必要になり百万単位のリフォーム工事が必要になるのは間違いありません。

最近リフォーム会社の広告チラシや宣伝が活発ではないですか?新築需要よりリフォーム需要を見越しているのですね。

新築購入時に、この修繕費を把握していない方も多いのでは?私の周りの友人は余り考えていなかった…大丈夫か…(;_;

もはや新築住宅は消費

これだけ資産価値が下がり、維持費も必要になるのはもはや消費ですかないですよね。住宅ローンだけが残ることが約束されるのだから完全に負債です。

野村総合研究所によると、2033年には、空き家数は約820万戸から約2170万戸に倍増するとの研究結果が発表されています。ある県だと5戸に1戸が空き家という現状です。かなり申告な問題。〈出典データ:野村総合研究所

日本は既に空き家大国。

家が余ってるわけですね。住むことができない家も多く含まれていますが、ちょっと手を入れれば住める家もあるはず。これだけ空き家があるのに、スベリ台のように資産価値が下がる新築を建てる必要はあるのか?

なぜ私が新築購入を決断したか。

JTIという制度を知ったから。

家の資産価値は、住みだしてから毎年毎年スベリ台のを滑るように下がっていきますが、JTI制度を使えば、資産価値をある程度維持できる事を知ったのがきっかけです。(それでも購入はしたくなかったが…)

家族の事情で新築を前向きに検討しだしたのがこの制度のおかげです。これがあれば、完全に負債というわけではなく、資産になりえると判断しました。収入を生み出してこそ資産です!

JTIのマイホーム借上げ制度とは?

最初見た時は胡散臭いな~と思いましたが、この制度を推し進めているのは、国土交通省なので当分は大丈夫かな~と軽く考えています。

この制度すごい良いです!

  • 借り手がつかなくても賃料保証
  • 再び家に戻ることも可能
  • JTIが制度利用者に代わり責任を持って転貸

すごくないですか?胡散臭いですよね?笑

他、万が一の場合に備え、国の予算において、(一財)高齢者住宅財団に債務保証基金が設定されているとのこと。

そして、さらにメリットを出せる方法も!上記だけでも良いな~と思いましたが、下記の認定を受けると、

  • 建物の引き渡し時から50年間「借上げ最低保証家賃」 を設定
  • 最初の入居者が決まらなくても、6ヶ月後より「借上げ最低保証家賃」が支払われる
  • 「定額保証」の信用をもとに、新しい形の住宅ローン利用が可能

JTIの協賛社員・事業者で、JTIにより充分なメンテナンス体制を備えていると認められた住宅メーカーやビルダー・工務店が施工・販売する住宅については、住宅性能評価等、JTIの定める評価証明を取得し、JTIに申請することで認定を受けられます。

〈出典:かせるストック一般社団法人移住・住みかえ支援機構

すごくないですか?

JTIの協賛社員・事業者は、下の公式サイトから探してみて下さい。

認定協賛社員・事業者(五十音順)- 一般社団法人移住・住みかえ支援機構

最後に

JTIの制度を利用することで、新築住宅を完全な負債から資産化することが可能になってきます。あまり知られていない制度ですが、自治体で取り組んでいる地域もありますので一度調べてみて下さい。

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